По данным Высшего арбитражного суда РФ, в 2008 году на 25,3% увеличилось количество споров по аренде, причем большинство заявлений поступили в конце года. Сейчас, в середине 2009 года, адвокаты и консультанты дружно утверждают: количество подобных дело возросло в разы, сообщает портал BFM.ru. В основном в судах речь идет о расторжении договоров аренды нежилых помещений. В этом состоит качественное отличие нынешней ситуации, поскольку прежде стороны спорили в основном о размере арендной платы. (Едва ли не самое известное дело в этом ряду — тяжба «Калинки — Стокманн» и владельцев бизнес-центра «Смоленский». Они же начали баталию с компанией SUP, которая арендовала в нем стеклянный купол и которой арендную ставку хотели поднять с 700 долларов до 1100 евро.) На растущем рынке, когда офисных и торговых площадей не хватало, а стоимость аренды росла как на дрожжах, арендаторам было не до того, что качество получаемых ими помещений временами откровенно не соответствовало их цене. Проблемы с вентиляцией и электропроводкой, отделкой, исправлением строительных ошибок они решали самостоятельно. Теперь все это стало использоваться в качестве повода для расторжения договора аренды. Представители юридических компаний, опрошенные BFM.ru, рассказали, что, как показывает текущая практика, арендаторы ищут любые зацепки для досрочного расторжения договора без штрафных санкций. С этой целью они пытаются доказать «существенное изменение обстоятельств», «нарушение обстоятельств», присутствие «недостатков помещения» и так далее. «В судах сейчас слушаются дела об отсутствии кондиционеров и обогревателей в бизнес-центрах класса А, — рассказывает Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». — Были случаи, что суд установил наличие замечаний службы пожарного надзора. Предъявляют претензии даже в отношении электрических мощностей». Алексей Коневский также сообщил в интервью BFM.ru, что были попытки использовать в качестве формального повода для расторжения договора в том числе изменение валютного курса, однако безуспешные. «Относительно возможности отнесения таких событий, как экономический кризис, девальвация и изменение курса рубля по отношению к иностранным валютам (например, доллару США) судебной практикой в настоящий момент выработан подход, что такие события не являются существенным изменением обстоятельств, дающим право на изменение и расторжение договора», — отметил он. Но если, например, арендатор указывает в исковом заявлении в качестве причины расторжения договора изменившиеся обстоятельства на рынке, в частности падение ставок на аренду, то шансы на положительное решение суда значительно возрастают. С учетом того, что, по данным компании DTZ, сейчас в Москве пустует до 20% офисных площадей, а с учетом растущего рынка субаренды — до 23%, эксперты полагают, что условия в настоящее время диктует арендатор. Директор, руководитель отдела офисных помещений компании DTZ Анастасия Хоменчук на конференции «Гармонизация отношений между арендодателем и арендатором» привела такой пример: «В начале года арендатор предложил собственнику снизить ставку аренды с 900 долларов за метр до 700 (все без учета НДС). Но за два месяца рынок поменялся настолько, что сегодня девелоперу пришлось согласиться на 650 долларов за метр в год, в которые уже входит НДС. Пересмотри собственник договор чуть раньше, новых требований могло и не последовать. И это еще не самый плохой случай». В Екатеринбурге еще в конце декабря прошлого года владельцы многих бизнес-центров утверждали, что снижения арендных ставок не будет. Особенно в тех объектах, на которые девелоперы вовремя нашли «съемщиков» еще в период активного роста местных компаний и экспансии федералов. Однако к марту, как сообщает журнал "Деловой квартал", цены упали на 30-35%, и это не предел. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), конце 2008 г. в Екатеринбурге за 1 кв. м в месяц просили 2 075 руб. в классе А, 1 168 руб. — в классе В и 935 руб. — в классе С.
Риэлторы описывают нынешнюю ситуацию так: указывают в объявлениях цену 900-1 000 руб. за кв. м — звонков нет вообще, сбивают до 600 руб. — тоже тишина, ставят расценки в 550 руб. — им начинают звонить, интересоваться. Минимальные ставки еще не определены, но уже в функционирующих офисных центрах, таких как «БизнесМАНцентр», БЦ «Белинского, 81», они равны 500-600 руб. с учетом коммунальных услуг. По оценкам УПН, только в бизнес-центрах за первый квартал высвободилось не менее 20% помещений, в основном за счет того, что съехали или сократили занимаемую площадь московские арендаторы. Примечательно, что год назад доля свободных площадей чуть превышала 8%. В наименее выигрышном положении оказались бизнес-центры класса А, которые начали работать в 2008 г.: «Сенат», «Палладиум» (девелопер — ГК RED) и «Парус» (девелопер — корпорация «Маяк»). Эти объекты, ориентированные на крупного арендатора, не успели пройти этап первоначального заполнения, считают эксперты. Собственники и управляющие бизнес-центров Екатеринбурга рассказывают одну и ту же историю: приходит к ним арендатор, показывает на соседнее здание, где ставка 500-600 руб. за кв. м, и требует тоже снизить плату. Как полагают в петербургской Гильдии Управляющих и Девелоперов, сдержать падение ставок в Екатеринбурге может только картельный сговор арендодателей: удержать арендатора одним управленческим профессионализмом будет непросто — для него сейчас важна цена. Между тем, на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга новый тренд – "арендные каникулы", отмечает агентство "Новый регион". По словам риелторов, тяжелая ситуация на рынке привела к тому, что собственники помещений в торговых и деловых центрах начали сдавать их в аренду бесплатно. Зачастую арендатора полностью освобождают от платежей на два-три месяца – за это время он определяется с доходностью своего бизнеса, а потом может заключать с собственником помещения договор аренды с ежемесячными платежами. По словам главного специалиста комитета по бытовому обслуживанию горадминистрации Олега Китаева, сейчас арендные ставки в деловых центрах упали на 10-35 % по сравнению с ценами конца 2008 года. Загрузка новых объектов арендаторами сейчас колеблется от 50 до 80 %. Что касается прогнозов, то на повышение ставок арендной платы хотя бы на уровень инфляции в мэрии рассчитывают не ранее 2010 года. При этом он указывает на благотворное влияние кризиса. "К примеру, аренда офиса без комиссии
класса «С» сейчас обойдется от 500 до 700 рублей за квадратный метр, класса «В» – от 1 тыс. до 1,5 тыс., а класса «А» – от 1, 5 тыс. до 2 тыс. рублей. Это ниже уровня прошлого года, когда класс «С» стоил от 1 тысячи до 1,5 тыс. С другой стороны, это правильно – когда был строительный бум и большой объем предложения и спроса, цены были «перегреты». Возможно, что теперь все становится на свои места – не может класс «С» стоить дороже «А» и «В», потому что это здания бывших НИИ, которые по уровню инфраструктуры не дотягивают до офисных", – отмечает Олег Китаев.
|