Земельные аукционы по Крицкому

«Урал паблисити монитор»,  Максим Фадейков, Сергей Антонов

Как известно, с 1 октября прошлого года передача земельных участков под застройку может осуществляться только через систему открытых аукционов. Открытые аукционы, напомним, должны были упорядочить распределение земельных участков и снизить цены на недвижимость за счет привлечения на рынок большего количества застройщиков и, соответственно, увеличения объемов строительства жилья. Помимо всего, аукционы призваны  облегчить и решение проблемы  дороговизны первичной недвижимости,  так как обязанность инфраструктурной подготовки объектов под застройку возложена на муниципалитет, а не на застройщиков.

Между тем,  в Екатеринбурге  ничего такого  не произошло по целому ряду причин.

Информация, полученная на условиях конфиденциальности от владельца одной из строительных компаний Екатеринбурга, свидетельствует о том, что за два дня до вступления в силу положения о земельных аукционах администрация города передала частным фирмам  более 80 земельных участков для последующей перепродажи.

Предприимчивость чиновников, судя по всему,  не только сделала бессмысленным участие застройщиков в официальных аукционах, но и взвинтила цены на «черном рынке». По оценкам экспертов, после вывода земли в теневой сектор, стоимость участка под строительство дома, по некоторым данным, взлетела до 2 миллионов у.е. или примерно до 60-ти миллионов рублей. Речь идет, отметим,  о стоимости инфраструктурно неподготовленных участков, т.е. газ, воду и канализацию застройщик еще должен будет отстроить за свой счет.

Вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко утверждает, что в спекулятивном обороте земельных дельцов находится около 80% всех участков.

- Разумеется, землю отдали "своим" фирмам, которые перепродают ее реальным строителям - вопрос только в цене, - считает уже упомянутый нами выше застройщик. - Для "своих" - одна, для всех остальных - другая (в среднем, по предварительным оценкам, - 2 - 2,5 млн. у.е. за участок под один многоэтажный подъезд). Выведя землю в "черный" оборот, администрация развязала руки теневому земельному бизнесу. Добиваться чего-то через государственные механизмы  стало просто бесполезно. И в этих условиях говорить о какой-то здоровой конкуренции на рынке просто бессмысленно или, как минимум, преждевременно.
  Изменить ситуацию, по  мнению экспертов, сможет только изъятие земли государством и последующая продажа через открытый официальный аукцион.

   Анализ практики организации  земельных аукционов в Екатеринбург говорит о том, что с самого начала  было сделано все, чтобы подорвать доверие застройщиков к новой системе распределения земли. Как известно, майский аукцион по продаже прав на жилищное строительство  не состоялся из-за отсутствия заявок. А пару недель спустя из 12 выставленных на торги земельных участков было оплачено лишь два.  При этом эксперты отмечают царящий вокруг первых аукционов информационный вакуум и  явное несоответствие начальной стоимости стоимости объекта  его потенциальной рентабельности.

Президент одной из строительных компаний, вступивший в открытую оппозицию с администрацией Екатеринбурга по вопросам земельной политики, приоткрыл  как-то завесу над технологией формирования цены  земельного вопроса.

-  Объявили конкурс на малоэтажную застройку, а после конкурса оказывается - это многоэтажная стройка будет. Соответственно, раз малоэтажная, то у застройщиков интереса особого не было. То есть какой-то обман получился. Или еще. Предлагали участвовать за 4 миллиона, так вот знаете, келейно, а на конкурс выставили за 40 миллионов. Понимаете? А потом чиновники заявляют: "А вот, смотрите, на  аукцион никто не пришел, никого это не интересует, у нас все благополучно",  - заявил он в одном из своих интервью.

Как бы то ни было, но спустя 10 месяцев обьявленная федералами политика либерализации земельного рынка все же обрела, наконец, первые реальные контуры и в столице Среднего Урала. На этой неделе состоялся первый земельный аукцион с ощутимыми результатами: стройплощадка в районе автовокзала была продана почти в полтора раза выше стартовой цены. Стоимость обекта составила 160 миллионов рублей или почти  5,5 миллионов долларов, задав, таким образом, во-первых, новую ценовую планку строителям, а во-вторых, в очередной раз остудив интерес независимых застройщиков к легальным торгам – ведь на черном рынке можно выторговать и подешевле.

Говоря о технологии формирования  начальной цены объектов продажи, заместитель главы Екатеринбурга Владимир Крицкий  ссылается на независимую оценочную экспертизу, по рекомендации которой цены якобы и назначаются.  В строительной среде считают,  что  мэрия наверняка постаралась компенсировать свои расходы на подготовку земельных участков к торгам, намекнув «независимым» членам экспертной комиссии на необходимость учета затрат при назначении стартовой цены и получив таким образом еще один аргумент в пользу неэффективности новой системы распределения земли. Судя по тому, что администрация города  весьма последовательно ведет не только скрытую, но и открытую  компанию против практики аукционов, эксперты могут оказаться весьма близки к истине. Так, недавно  Владимир Крицкий  заявил, к примеру,  о необходимости вернуться к старой системе распределения земельных объектов.

- Считаю, законодателям надо подумать о том, чтобы земельные аукционы были заменены обычными конкурсами, — заявил, комментируя неудачный исход первых таких аукционов, Владимир Крицкий. — Ведь в принципе разницы между ними нет. Там и тут распределение строительных площадок идет через открытые торги.

 Разницы, безусловно, нет.  С одним только небольшим уточнением: по условиям конкурса застройщики осуществляют техническую подготовку участка за свой счет, а, значит, закладывают инфраструктурные расходы в стоимость объекта для будущих владельцев квартир. Если  учесть еще  коррупционную цену вопроса за преодоление административных барьеров, которая по некоторым оценкам  составляет  не меньше 15% расходов на строительство, то в такой ситуации просто нелепо рассчитывать на резкое увеличение объемов строительства именно доступного жилья.

Даже результаты ипотеки, призванной помочь гражданам  решить вопрос с  жилищными инвестициями подтверждают наличие серьезных перекосов в реализации  национального проекта «Доступное жилье» в Екатеринбурге:  несмотря на то, что за последний год объемы ипотечного кредитования увеличились в 4 раза, всего 10% этих средств идет на приобретение новых квартир. Львиная часть ипотечных кредитов оседает на вторичном рынке жилья.

Эксперты считают, что помимо непомерной дороговизны земельных участков,  свое влияние на процесс формирования недоступной для населения цены «доступного жилья»

сыграл в Екатеринбурге и резкий рост стоимости  новых квартир в центре. Спрос на них стабильно превышает предложение, поэтому ажиотаж по вложению свободных средств в недвижимость  еще на начальном  этапе строительства  с целью ее дальнейшей перепродажи постоянно растет.  Ну, а вслед за ценами на жилье повышенного спроса к новой планке подтянулись и квартиры на городских окраинах,  окончательно превратившись в объект недоступных мечтаний для большинства  горожан.  По крайней мере, в обозримом будущем.