Upmonitor.Ru - репутационный портал столицы УрФО
СЛУЖБА МОНИТОРИНГА
Как отрастить бороду до груди?
Куйвашев обеспечил Фидлера горячей водой
Читайте нас в
>
О проекте Демонстрация Обзор PR Слухи Паблисити Анализ репутаций Архив
четверг, 15 ноября 2018г.Upmonitor в формате XML! 18+
Человек дня
28.10.2006, 11:39

Узкое горлышко земли и рыночный верблюд

Руководитель аналитического центра «Индикаторы недвижимости» утверждает, что естественная чиновничья монополия на землю – основной рычаг, который приводит в к росту цен на жилье
Радио России,
Олег Репченко: Факт остается фактом, но застройщики игнорируют 214-й федеральный закон о долевом участии в строительстве и используют альтернативные схемы. В условиях дефицита на рынке жилья покупатель ставится в такие условия, что если он не хочет покупать по схеме, которую предлагает застройщик, он рискует вообще не купить жилья, поскольку его купит другой. Во многом это проблема дефицитного рынка, в какой-то степени монопольного рынка. Понятно, что в условиях, когда бы рынок стал насыщаться, предложение превысило бы спрос, работа по закону была бы дополнительным маркетинговым преимуществом, которое застройщики стали бы, обгоняя друг друга, использовать и применять. Но в условиях дефицита ситуация такова, что данный закон игнорируется, и покупатель остается перед выбором: либо так, либо никак.

: Мне кажется, что этот закон на самом деле выпустил воздух из шарика, вовремя остановив нарастание пирамидальной лавины в масштабе всей страны. Вам так не кажется?

О. Репченко: Если бы закон начал выполняться, то, возможно, вы оказались бы правы. Но, поскольку на практике закон все равно не применяется, он стал просто неким сигналом, государству имело бы смысл предпринять какие-то меры, обязывающие работать по данному закону. Я не исключаю, что подобная практика может появиться, потому что, несмотря на то, что застройщики заключают альтернативные договора с покупателями квартир, все это будет длиться только до тех пор, пока в условиях нового роста цен не появится прецедент, как с обманутыми дольщиками два года назад. Если суды будут признавать альтернативные схемы, используемые застройщиками, фактически подпадающими под закон и де-факто являющимися договорами долевого участия, то практически 214-й закон автоматически заработает, и его не получится никак обойти. В этом случае можно будет заключать любую альтернативную схему, которую суд все равно признает долевым участием в строительстве.

: А не является ли это несколько идеалистическим подходом? В той же Москве пока Общественная палата не придет и не настучит по голове как следует, московские суды по таким важным вопросам, как недвижимость или земля, не выносят объективных независимых решений, которые можно было бы считать справедливыми.

О. Репченко: Это опять же вопрос политики. Но так или иначе мы все равно к этому придем. И здесь и исхожу из того, что все-таки сегодня вопрос жилья вышел за рамки субъектов федерации, мы видим, что есть национальный проект «Доступное жильё», что ФАС начинает вести расследования о наличии ценового сговора на московском и питерском рынках недвижимости. Они, правда, уже закончилось, но это некий индикатор того, что федеральные власти проявляют явное внимание к данному вопросу. То есть, он вышел за рамки компетенции только местных властей. И в случае возникновения здесь каких-то действительно серьезных проблем, думаю, что такое развитие ситуации возможно.

: То есть, вы считаете, что расслабляться тем, кто подумал, раз ФАС в этот раз ничего не нашел, не стоит, потому что могут найти в следующий раз, если по-другому будет сформулирован вопрос?

О. Репченко: Во многом, да. Потому что, как была сформулирована задача? Почему растут цены и нет ли тут ценового сговора? Вопрос, на который изначально нельзя было найти ответа. Хотя бы потому, что застройщиков, строительных компаний реально очень много. Это не тот рынок, где два-три оператора, как на рынке сотовой связи. Соответственно, с самого начала было понятно, что сговор недоказуем, да и он сам здесь в общем не нужен. Рынок работает как? Как только ситуация позволяет повышать цены, каждый застройщик это делает и так. Достаточно кому-то одному поднять цены в экспериментальном порядке, что все периодически пытаются сделать, и если квартиры по-прежнему покупают, все остальные, глядя на соседа, тоже начинают повышать цены, и начинается игра наперегонки.

Но здесь совершенно понятно другое: есть очевидная монополия на уровне земли, и эта монополия чиновничья, потому что, сколько бы ни было застройщиков, вопросы, сколько построить жилья, где и кто будет строить, так или иначе решают городские власти.



: Те самые, которые потом говорят, что на самом деле, когда дело доходит до дела, мы не при чем?

О. Репченко: Да. Земля – это естественная монополия, как нефть. Когда есть дефицит нефти или его нет, это зависит даже не от нефтедобывающих компаний, а от того, какие квоты на добычу нефти выделены в данному году. Соответственно, существуют организации в мире, которые решают, сколько надо добыть, чтобы, с одной стороны, хватило, а с другой – не уронить цены. Соответственно в данном случае власти субъектов федерации принимают решения о том, сколько жилья должно быть в городе построено. Фактически это основной рычаг, который приводит к росту цен или не приводит.

То количество земли, которое будет выделено, и есть то узкое горлышко, через которое может пройти достаточное количество жилья, которое будет построено, и роста цен не будет, или же недостаточное.



: И рыночный верблюд в это горлышко никак не пролезает, поэтому говорить о какой-то серьезной конкуренции в этих условиях смешно, потому что это то же самое, что говорить о конкуренции на рынке газа. Как вам кажется, тот кризис доверия, который сегодня вроде намечается, не может обернуться тем, что, когда приток бешеных денег прекратится, цены не только установятся на том уровне, на котором они есть сегодня, но и начнут медленно снижаться?

О. Репченко: Ответ на этот вопрос будет очень сильно зависеть от конкретного региона. Если говорить о Москве, то она долгие годы задавала в данном вопросе тон. Рынки других регионов с некоторым отставанием всегда повторяли московский сценарий. Но сейчас мне кажется, что мы находимся в точке, когда это может оказаться не так. Москва пойдет своим путем, а регионы – своим.

На сегодня Москва – это клубок противоречий. Построить что-либо оказывается действительно непростой задачей. Не потому, что кто-то не компетентен, а потому, что у нас есть 15 лет напутанных противоречий, когда происходили вещи, идущие вразрез со здравым смыслом, законодательству и всем, чем бы то ни было. Но на сегодняшний момент ситуация зафиксировалась в этой точке.



: Подождите, когда у вас дома в квартире бардак, грязь, пыль по углам, это что, клубок напутанных противоречий? Или вы просто дома не убирались?

О. Репченко: Если дома такая ситуация уже сложилась, мы понимаем, для того чтобы создать комфортные условия, придется потратить довольно много времени. Мне кажется, что сейчас на рынке ситуация такая – сделайте что-нибудь. То есть, те чиновники, которые есть, пытаются как-то в рамках своих полномочий что-нибудь сделать. Я не беру какую-то часть коррумпированных чиновников, а исхожу из того, что большая часть людей там действительно стараются сделать Москву лучше, чем она есть или была.

Большая часть застройщиков пытается что-то построить лучше, разрабатывает новые серии домов, делает лучше фасады, пытается улучшить начинку дома. Есть те же риелторы, которых, сколько бы ни ругали, этот самый мусор разгребают.



: Все перечисленные категории явно не подвиг душевный совершают, они просто зарабатывают деньги, и немаленькие.

О. Репченко: Соответственно тем задачам, которые решают, потому что существует рынок.

: Но вы несколько минут назад говорили, что рынка нет. Почему в одной части системы у вас рынок есть, а в другой его нет?

О. Репченко: Я говорил о другом, что с рынком тяжело в плане застройки и распределения площадок. В данном случае я говорю о риелторском рынке. На вторичном рынке жилья может работать любой человек. Но если кому-то кажется, что риелторский труд такой легкий, то он ошибается.

На сегодняшний момент рынок недвижимости, говорим ли мы о строительной его части или об услугах на вторичном рынке, это клубок противоречий. На Западе в ряде случаев не используется термин «рынок недвижимости», а используется понятие «сфера недвижимости». На традиционных рынках, например, фондовом, все исходят в основном из финансовых интересов. Рынок недвижимости – это не совсем рынок, потому что здесь, помимо финансовых интересов, сильно переплетены социальные проблемы, риелтор должен быть наполовину психологом, застройщик понимать психологию чиновника и т.д.



: Что, сложно так понять психологию чиновника?

О. Репченко: Все люди разные. Чем выше по властной лестнице стоят люди, тем сложнее, наверное, найти к ним подход. Опять же, чем сложнее проект здания, которое строится, тем сложнее согласовать его, потому что здесь нет такой ситуации, как «одно окно». Когда просто строится отдельный жилой дом, несколько десятков инстанций должны дать свои согласования в рамках своей компетенции.

: И у всех у них разная психология?

О. Репченко: Во многом, да.

: Понятно, что чем выше, тем больше, поэтому так много у нас и застройщиков, которые не несут никакой ответственности за результат своего строительства, потому что их главное профессиональное ноу-хау – это понимать психологию чиновника. Подозреваю, что больше они ничего не понимают.

О. Репченко: Думаю, что отчасти вы правы. Я же не спорю. Если же делать какой-то вывод о перспективах рынка недвижимости, я считаю, что ситуация, которая сложилась на московском рынке, во многом патовая, потому что то, что было в последние годы, когда умудрялись изыскивать те или иные площадки для застройки в черте города... Проще говоря, были площадки, где был минимум конфликта интересов. И эти площадки осваивались. На сегодняшний момент таких площадок остается всё меньше и всё больше площадок с большим конфликтом интересов. Понятно, что решить это можно только какими-то административными, силовыми методами, занимая жесткую позицию. Я не имею в виду беспредел, а имею в виду усиление законодательства, создание четких правил игры. Поэтому мое экспертное мнение состоит в том, что в ближайшие год-два этот клубок противоречий разрешить не удастся, как и не удастся серьезно увеличить объемы строительства и предложения на московском рынке. Притом, что спрос на московское жильё был, есть и будет.


Человек дня
 : От театральных отношений может разорваться сердцеИнтервью с

От театральных отношений может разорваться сердце

Последнее интервью покойного актера

 : У Натальи Васильевой не было доступа к материалам дела Лебедева-ХодорковскогоИнтервью с

У Натальи Васильевой не было доступа к материалам дела Лебедева-Ходорковского

Председатель Хамовнического райсуда Москвы рассказал правду о приговоре по второму делу ЮКОСа

Сечин Игорь: За ЮКОСом тянутся не просто нарушения, но тягчайшие уголовные преступления — убийства, истязания, шантажИнтервью с Игорем Сечиным

За ЮКОСом тянутся не просто нарушения, но тягчайшие уголовные преступления — убийства, истязания, шантаж

Могущественный вице-премьер заявил The Wall Street Journal, что в деле Ходорковского не было никакой экспроприации бизнеса

Васильева Наталья: Приговор Михаилу Ходорковскому был написан судьями МосгорсудаИнтервью с Натальей Васильевой

Приговор Михаилу Ходорковскому был написан судьями Мосгорсуда

Откровенное интервью о деле ЮКОСА "Газете.ru" помощника суда Хамовнического района

Максимов Николай: Лисин - он живой, юморной, вызвал довериеИнтервью с Николаем Максимовым

Лисин - он живой, юморной, вызвал доверие

Задержанный в Москве торговец вторчерметом Николай Максимов занимается голодовками и борется с первым олигархом из списка Forbes

Волочкова Анастасия: Да что такое вообще, ваша партия?! Я сама больше, чем партия!Интервью с Анастасией Волочковой

Да что такое вообще, ваша партия?! Я сама больше, чем партия!

Балерина решила покинуть ряды "Единой России"

 : Я сломал вам жизнь, Валентина Алексеевна!Интервью с

Я сломал вам жизнь, Валентина Алексеевна!

Первый пресс-секретарь Бориса Ельцина нарушила свое двадцатилетнее молчание

Лента заявлений
15/11/2018
Евгений Куйвашев

"Я совершенно не могу согласиться"

Ольга Глацких

"Дорогие ребята, государство вам ничего не должно!"

Махарбек Хадарцев, мэр Владикавказа

"Уберите убийцу"

Паблисити
Ждем-с... Ждем-с...
Медийные итоги публичных персон Урала в октябре - по версии ЮПИмонитор
Город  засыпает. Просыпается мафия Город  засыпает. Просыпается мафия
Медийные итоги публичных персон Урала в сентябре - по версии ЮПИмонитор  
Обзор PR

Цифровой Кубок ИннопромаЦифровой Кубок Иннопрома

Командный и персональный медийные зачеты Международной промышленной выставки по версии ЮПИмонитор

На слуху
Багаряков уйдет на север Багаряков уйдет на север
Его прочат в политтехнологи президентского штаба по СЗФО
"Завтра ждем ареста"
Кто в Нижнем Тагиле такая борзота?
Ройзман подписи и не собирал Ройзман подписи и не собирал
А влип Переверзев


сальниковые компенсаторы


неразрушающий контроль


закладные детали


металлорукав


резервуар ргс


резервуар рвс


сильфонные компенсаторы


О проекте | Наши услуги | Реклама | Работа | Карта сайта
© 2001-2018 г.г. Администратор домена - агентство ЮПИмонитор (Agency UPmonitor.ru Ltd)
Св-во о регистрации СМИ ИА №ТУ66-01098, выдано управлением Роскомнадзора по Свердловской области 29 декабря 2012
г. Екатеринбург, 620075, ул. Пушкина, д.4, офис 1 office [енотовидная собака] upmonitor.ru
Генеральный директор и главный редактор Худяков Эдуард Валентинович
В электронном архиве мониторинга офф-лайновых СМИ - данные ИАА "Урал паблисити монитор"
Администрация портала UPmonitor.ru не несет ответственности за достоверность публикаций СМИ, находящихся в электронном архиве

Rambler's Top100