Лощенко расписался в государственном бессилии?

06.06.2006 Ермак, Гость дня
Ирина Арефьева: Вот из всех национальных проектов, озвученных президентом,  и  у губернаторов и не только у губернаторов, больше всего опасения вызывает как раз вот этот национальный проект по доступному жилью, слишком там много проблем и слишком много предстоит сделать и решить. Вы разделяете эти опасения или нет?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Ну да, соглашусь, потому что он самым дорогим является. Ну и, в силу обстоятельств, для всех слоев населения "Доступное жилье" является, все-таки, наверное, номером один. Если "Здоровье" только для тех, кто уже немножко потерял здоровье, если программа "Образование" только  для тех, кто получает образование или имеет какое-то отношение к детям. А если человек взрослый, то жилье - оно ко всем слоям населения имеет все-таки прямое отношение. Или это малое жилье, или его мало, или его не хватает, или оно не соответствует своим качествам.

Ирина Арефьева: Можно ли обрисовать какую- то модель: что можно считать доступным жильем? Социально доступное жилье вот это что? Квартира сколько квадратных метров, квартира в каком районе?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Социально доступное жилье - оно  имеет определение. У нас в Градостроительном кодексе - это квартира площадью 54 метра на семью из трех человек, которая в состоянии приобрести ее за три года  в совокупном доходе вот в течение трех лет.

Ирина Арефьева: То есть, вот эта стоимость. Сколько у нас сейчас стоят такие квартиры?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Если о стоимости говорить сегодняшней, то она в каждом месте, в каждом регионе, своя, и в каждом городе.

Ирина Арефьева: Давайте Екатеринбург возьмем, который ближе Вам, наверное.

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Ну, по  Екатеринбургу, если говорить на сегодняшний момент, то средняя цена  36 тысяч.

Ирина Арефьева: 36 тысяч, если разделить на три года - это получается по 12 тысяч. Это ж сколько надо получать! Практически, это нереально.

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Практически - да, если мы сейчас говорим о той цене, которая будет сохраняться, а она имеет тенденцию роста, наверное. В прошлом году у нас рост жилья на рынке, если опять же говорить о Екатеринбурге, повысился, примерно, в пределах 20 процентов. То в этом году она уже этого показателя достигла по отношению, опять, к предыдущему году, и продолжит расти, вырастет по сравнению с прошлым годом до 40 процентов. Можете себе представить. В прошлом году этот показатель стоимости жилья был 24 тысячи.

Ирина Арефьева: Но рост стоимости жилья не остановить, я так понимаю. Все равно это рыночный механизм. Или это все-таки на государственном уровне? Это как-то взять так и остановить?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Я могу Вам привести некоторую модель, которую можно бы было употребить в анализе этой ситуации, которая происходит, и что может произойти. Мне очень понравилось, у нас была рабочая группа на прошлой неделе. Это рабочая группа, которая рассчитана на сопровождение национального  проекта. Возглавляет ее Федор Басаргин. Инициатором рабочей группы является замечательный специалист по экономике нашего полномочного представителя Петра Михайловича Латышева и там очень хорошую предложил для оценки модель Коробов Сергей Александрович - начальник главного управления строительства Тюменской области. Он привел обычный рыночный механизм: есть, например, на рынке у нас  бытовая техника. Почему она хороша в анализе - что она нам всем понятна, все мы с Вами преодолели насыщение рынка, и Вы помните, как трудно мы приобретали бытовую технику, когда она только появилась. Я говорю о современной бытовой технике европейского уровня, и как легко ее сегодня купить. Потому что на рынке столько пиратов, такое количество разнообразной техники, что сегодня вы ее получаете практически без денег.

Ирина Арефьева: Так сначала нужно создать предложение?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Правильно, прийти и взять ее без денег, потом  выстроить какие-то договорные условия  с разного рода финансовыми инструментами. Это не только банки, это всевозможные организации, которые используют свои ресурсы излишние и бросают в этот рынок. Можете растянуть его, по выбору по Вашему, на три года, на пять лет, на один год, на какой угодно, Вы выбираете ресурсы, то есть инструмент, который подходит под Вашу доходность Вашего бизнеса, под доход Вашей семьи.  Для того чтобы на рынке жилья появился некий инструмент, нам нужно создать, чтобы этого товара было больше чем его нужно.

Ирина Арефьева: Все равно же строители строят под замкнутый круг.

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Для того чтобы мы преодолели вот эту проблему, плывущий такой механизм роста цены. Он естественно оправдан, если посмотреть в глубину формирования цены. Ну резко подорожала стоимость земли. Если землю раньше брали в аренду на период строительства, то сейчас видели - это аукционы. А аукцион - это уже приобретение.

Ирина Арефьева: Чем больше предлагают...

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Чем больше предлагают, чем больше участников на один и тот же кусок земли, тем больше его цена дорожает. Хотите - не хотите, она уже волей-неволей сложилась на будущую стоимость жилья. А в силу того, что сегодня нет другого способа как продажа; предложение земли для застройки идет через аукционы. То естественно эта тенденция  уже сохранится. Администрация, муниципалитеты - они обязаны ее насытить инженерными сетями. Если не насытить, то хотя бы подсчитать, сколько это стоит. И земля на аукцион выставляется уже с полным пакетом стоимости подключения к инженерным коммуникациям. Естественно, когда это формируется, там есть условие монополистов или владельцев инженерных сетей. Мы говорим о воде, мы говорим о газе, электроэнергии, водоотведении. Когда все это сложить - уже цена проявилась. Вот статус цены на аукционе - это стоимость месторасположения, стоимость земли - зависит от места расположения и стоимости коммуникаций, и состояния коммуникаций, которые находятся вблизи этой земли. Вот, пожалуйста, это уже тяжело исправить, оно есть это состояние. Вторая часть - это финансы, которые застройщик будет привлекать. Вот сегодня у нас долевое строительство - закон пока приостановлен, потому что он не может в таком виде исполниться с должной степенью рисков со стороны застройщиков, потому что там достаточно не защищенный застройщик. То есть любой, кто вкладывает деньги в долевое строительство, может в любой момент деньги изъять, и потребовать компенсации за использование своих ресурсов, и может любую причину поставить в основу, почему он это делает.  Он может в одностороннем порядке это сделать, и, естественно, застройщик может оказаться неожиданно, если какой-то сговор произойдет, остаться вообще без денег, если он рассчитывал на эту нишу финансирования. Если же застройщик берет заемные средства, то они стоят денег, и, естественно, эта составляющая опять упала на стоимость будущего жилья. И опять скорость возведения - это тоже немаловажная вещь, из чего Вы делаете, как Вы делаете, ну и рынок, Вы заметили, что сегодня вторичное жилье - оно примерно  одной цены с первичным жильем, и даже превышает по той причине, что те же сертификаты для военных, они сегодня по своему механизму использования не могут рассчитывать на новое жилье, потому что срок реализации сертификатов девять месяцев - он не является инвестиционным, его нельзя применять при начале строительства. Нужно, чтобы уже коробка была.

Ирина Арефьева: Хорошо, что же делать?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Ну здесь несколько предложений по этому поводу.

Ирина Арефьева: Ссужать землю, коммуникации и так далее.

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Абсолютно точно. Вот один из способ, который сегодня неожиданно появился со стороны правительства предложением. Это его озвучил первый заместитель председателя правительства Медведев. Он сказал, что, как ни странно, вот почему-то этот опыт принесен из Суздаля, хотя он везде есть. Что монтажное жилье может стать неким инструментом наполнения рынка жильем.

Ирина Арефьева: Монтажные - это коттеджи?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Да, в том числе не только коттеджи. Это блокированные дома и малоэтажные дома.  Это не значит коттеджи, скорее всего, разговор идет о малоэтажном строительстве до трех этажей. Почему в Градостроительном кодексе он был разработан на базе американского Градостроительного кодекса, когда легко совершенно обратиться к опыту строительства в этой стране, коль уж такой посыл был сделан. Там средний объем строительства жилья по году варьируется в районе 850-830 миллионов метров квадратных. Неприятно слышать, да. Если мы будем говорить, что в прошлом году построено 48 миллионов в России. Так вот, до 60 процентов - это монтажное жилье.

Ирина Арефьева: Объясните, как оно может быть доступно? Грубо говоря, я беру неотложно  500 рублей и всего три этажа.

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Почему вдруг неожиданно посыл в эту сторону? Ну вот для того, чтобы монтажное жилье действительно контролировалось по цене, в общем, достаточно даже тех инициатив, которые есть в нашем округе сегодня. Вот, например,  правительство Ямала сказало, что для  монтажного жилья расходы по инженерному устройству  правительство  берет на себя. Причем, это можно сделать даже не на возвратной основе.

Ирина Арефьева: Почему  не взять просто под обычные дома большие, почему вот именно по малоэтажным?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Ну не поставили вот еще, там очень много собственников.

Ирина Арефьева: Ага, понятно.

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: И что, значит, Вы возьмете на себя: эти коммуникации  кому-то принадлежат. Водопровод принадлежит одной организации, кабель и электросети другой. Достраивая эти сети, Вы вольно невольно кому-то капитал увеличиваете. Это ж надо разбираться в собственности.

Ирина Арефьева: Ну хорошо, бюджет местный могут взять, стоимость подведения всех этих коммуникаций, что еще он может, за что еще он может заплатить?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Я вот хотел бы сказать об инструменте, который на самом деле хороший, его можно пообсуждать. Монтажный дом - он небольшой по размеру, вот достаточно образования среднего, чтоб разобраться в формировании цены на этот дом. Ну и количество участников строительства сведено до минимума. Если в многоэтажном доме мы с Вами посчитали только инженерные сети - сколько там участников. Мы говорим - дальше формируется цена за землю, там тоже очень много участников. Это кадастровые автономные земли,  месторасположение, это стоимость подведения коммуникаций под эти площадки, уже десяток насчитали, да? И у каждого есть своя рентабельность, и каждый хотел бы зарабатывать, но не уменьшить свою маржу, как бы Вы его ни просили. Заставить его это сделать нельзя, мы же в рынке. И когда начинает строиться жилье, там уже очень много- много элементов домостроения, в которых участвует достаточно много организаций, и каждая свою маржу хочет защитить. И когда Вы все это вместе складываете, получается стоимость, которую нельзя понизить. Никто ж не хочет добровольно отказываться от цены, которую он хотел бы получить от участия в этом проекте. А на монтажном жилье  гораздо проще - там количество операторов, которые будут его возводить сведено до минимума. Новые современные технологии позволяют в общем вернуться к "самострою", потому что это несложные инженерные сооружения, которые  не требуют такого жесткого контроля, поэтому в градостроительном кодексе предусмотрено, что монтажные дома высотой до трех этажей и взблокированые до десяти блоков не требуют экспертизы. Это раз, это одно преимущество, которое градостроительный кодекс дает монтажному жилью, и этим уже заложили механизм, то есть законодательством заложен механизм, стимулирующий такой вид строительства. Второе преимущество - земля, выданная, разрешение на землю, выданное под многоэтажное жилье, дается на три года, разрешение под монтажное жилье дается на десять лет. Еще одно преимущество. Это какие здесь мы видим экономические рычаги, которые  стимулируют, чтобы в эти сроки укладывалось строительство? Ну коэффициент на кадастровую стоимость земли при многоэтажном жилье: применяется коэффициент 0,2 на три года. Если в три года не уложились, то коэффициент 1,0, если не уложились еще в дополнительный срок, то Вам коэффициент умножается, то есть Вы в общем свою составляющую прибыли все время будете уменьшать, то есть надо строить достаточно быстро. Это хороший стимулирующий инструмент.

Ирина Арефьева: Ну монтажное жилье можно построить быстро?

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Да. Но в то же время  у Вас  на десять лет есть льготы на землю,  можно будет с администраций на эту часть поработать.

Ирина Арефьева: Но если приплюсовать к этому  еще дешевые стройматериалы, да?
Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Да. Если мы не будем говорить о том, что будем развивать строительную базу местную, то мы естественно получим

Ирина Арефьева: Дешевый цемент оптом , глину и так далее.

Александр Лощенко, начальник территориального управления "Росстроя" в Уральском федеральном округе: Причем это достаточно низкокачественные вещи, что три этажа это невысокие нагрузки на фундамент. Можно действительно вернуться и к деревянному домостроению. У нас с Вами  Россия обладает 29 процентами лесного ресурса мирового запаса, а мы его очень мало используем. Ничего страшного, живут же в деревянных домах. Американцы живут в деревянных домах, домах деревянного каркаса, оно очень недорогое, да срок службы не очень высокий, но оборачиваемость, Вы заметили. Цунами страховые компании выплатили, построить быстро новый дом.

Ирина Арефьева: Как-то не хочется жить в таких картонных домах. Ну и последний вопрос: в Уральском Федеральном округе уже как-то начинается телодвижение или все-таки нет?

Александр Лощенко, начальник территориально управления "Росстрой" в Уральском Федеральном округе: Да, и причем этот процесс как отслеживается сейчас, мы заметили, посыл в эту сторону как стало российское правительство, его раньше следили в Уральском Федеральном округе. Очень серьезно, опять же, пальму первенства здесь держит Тюменская область, потому что 14 коттеджных поселков только по периметру Тюмени проектируется , еще Собянин будущий губернатор, он вовремя это дело подметил, он возглавлял комиссию, которая занималась землеотводами для того чтобы сократить сроки  разрешительной документации для начала строительства, чтобы самому отслеживать где какие переделы являются несовершенными. Поэтому они вот достигли по крайне мере на рабочих совещаниях, называется заместителем мера Коробов Сергеем Александровичем срок до трех с половиной месяцев, ну наверное не по всем земельным участкам, по крайне мере по каким-то они такие уже сроки  сделали. Сегодня мы измеряем вот это. Ну он определил концепцию развития города Тюмени, все, что по объездной дороги это внутри многоэтажное жилье, а все, что за пределами объездной дороги это малоэтажное жилье. Поэтому сейчас развивается целый блок, насколько я знаю информацию, там 14 коттеджных поселков идет массовой застройки . Причем приглашены компании, которые обладают технологиями быстровозводимого монтажного жилья и сегодня там  некий такой будет эталоны  те поселки, где можно будет отследить сколько реально может стоить дом. Делается это и в других  областях, просто Тюмень много ближе и Екатеринбург не менее активный в этой части, Челябинская область тоже. Кстати вот они поддержали инициативу, губернатор, по крайне мере из уст Дятлова Владимира Николаевича мы услышали, он сказал, что Челябинская область тоже приняла решение бесплатно брать на себя  затраты по магистралям для подъезда на дороги вплоть до того, что садовые кооперативы приглашены для того, чтобы построить эти отношения с Правительством Челябинской области, а также брать на себя затраты по коммуникациям. Видите какие хорошие инициативы , если так каждый субъект федерации возьмет это за основу мы с Вами получим тот элемент.