|
|
|
| суббота, 20 апреля 2024г. |  18+
|
|
|
| Главные темы |
|
16.06.2006, 14:06
Стерник подмочил имидж ипотеке
|
| Научный руководитель центра недвижимости одним махом перечеркнул PR-достижения банковского сообщества в деле продвижения ипотеки, объяснив, почему существующие сегодня схемы кредитования абсолютно неэффективны |
15.06.2006 Коммерсант, "с осени 2005 года цены растут на избытке спроса"
Александр Потапов: – В последнее время целый ряд банков скорректировал свои ипотечные программы, снизив ставки и размер первоначального взноса из-за того, что клиенты в условиях быстрого роста цен отказывались от кредита. В чем, на ваш взгляд, причины сложившейся ситуации?
Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического центра "МИЭЛЬ-недвижимость": – В течение трех последних лет ипотека бурно развивалась: росло число заемщиков и банков, предлагающих данный продукт. Риэлтеры начали активно продвигать ипотечные сделки. С 2002 года по первый квартал 2005-го их число в нашем агентстве увеличилось в десять раз. Казалось, что рост рынка будет продолжаться. Но ситуация изменилась: если в 2004 году наблюдалось снижение платежеспособного спроса и прекращение роста цен (а это стимулировало развитие ипотеки), то в середине прошлого года изменение макроэкономических показателей привело к росту платежеспособного спроса. В итоге возник дефицит квартир, что и повлекло рост цен. Так, если в марте 2005 года на вторичном рынке Москвы было около 35 тыс. "зависших" квартир, то к сентябрю они были распроданы, а прибавления предложения не было. С осени 2005 года цены растут на избытке спроса, который не прекращается, подстегивая и ценовую динамику.
Александр Потапов: – Банкиры говорят, что массовый отказ от кредитов вызван нежеланием продавцов и риэлтеров работать с "ипотечными" деньгами в условиях повышенного спроса. Это правда?
Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического центра "МИЭЛЬ-недвижимость": В сложившихся условиях продавцы не хотят связываться с ипотечными покупателями. Ведь если в условиях обычной сделки оплата производится "живыми" деньгами, то ипотечные клиенты должны получить одобрение банка, согласовать с ним условия сделки. На это уходит время: продавец должен ждать три-четыре недели и не факт, что сделка будет завершена, ведь банк может отказать в кредите. Поэтому в нынешних условиях ипотечные сделки не завершаются, их число перестало расти. В этой ситуации не виноваты ни риэлтеры, ни банки, а рынок. В какой-то мере это можно назвать стагнацией.
Александр Потапов: – Способны ли банки, делая ипотечные займы доступнее, изменить ситуацию в свою пользу?
Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического центра "МИЭЛЬ-недвижимость": – Позиция банков естественна: они не хотят мириться с потерей клиентов, отказывающихся от уже выданных кредитов. Банки при этом идут на завышенные риски и снижение собственной прибыли, наращивая число получателей кредитов за счет тех, кто раньше не соответствовал требованиям к заемщику. На некоторое время все это сможет урегулировать ситуацию: такие программы повысят спрос на ипотеку. Однако снижение качества заемщиков повлечет рост невозвратов по кредитам. Более того, банки, делая ипотеку более доступной, тем самым "разгоняют" спрос при ограниченном предложении, расширяя круг потенциальных покупателей и ускоряя тем самым рост цен. Это подтверждается примером тех регионов, где цены на недвижимость были устойчивыми,– там с началом развития ипотеки наблюдается их стремительный рост.
Александр Потапов: – Выгодно ли риэлтерам как посредникам работать с ипотечным клиентом?
Геннадий Стерник, Научный руководитель аналитического центра "МИЭЛЬ-недвижимость": – Риэлтерам в принципе все равно, с каким клиентом работать. Но сегодня в условиях дефицита предложения на рынке недвижимости сделки проходят как самый настоящий аукцион. На одну квартиру могут претендовать два-три покупателя с "живыми" деньгами. Начальная цена устанавливается одна, но в ходе переговоров она увеличивается. Естественно, покупатель, связанный с ипотечным кредитом, зачастую ограничен одобренной банком суммой и в торгах участвовать не может. Это и ставит его в неравные условия с другими покупателями. Риэлтеры же зачастую не могут повлиять на ситуацию. Они могут лишь уговаривать продавцов не разрывать предварительный договор, предусматривающий ипотеку со стороны покупателя. Но это сложно, пока на одну квартиру приходится несколько претендентов. Осенью прошлого года, когда мы увидели, что сделки распадаются, руководство компании ввело приказ, запрещающий нашим агентам повышать цену на квартиру. Он действует и сегодня. В итоге количество незавершенных сделок удалось снизить. Конечно, риэлтеры в этой ситуации теряют часть прибыли, соглашаясь покрыть разницу в стоимости квартиры за счет снижения своих комиссионных. Однако если сделка разорвана, они вообще ничего не получают, поэтому многие поняли, что за счет объемов продаж они компенсируют эти потери.
Александр Потапов: – Когда, по вашим оценкам, ситуация на рынке недвижимости стабилизируется?
Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического центра "МИЭЛЬ-недвижимость": – Мы предполагали, что в первом полугодии 2006 года рост цен продолжится, но к концу года дисбаланс между спросом и предложением будет устранен. Пока этого не происходит. Не исключено, что в ближайшее время появится ряд новых площадок и число новостроек возрастет. Это может стать следствием изменений законодательства – уже в ближайшее время будут приняты поправки в 214-й закон "О долевом строительстве", которые несколько смягчат ответственность застройщика, а также отменят солидарную ответственность банков, из-за чего последние существенно сократили кредитование застройщиков. Кроме того, сами застройщики, в свою очередь, смогли за последний год накопить ресурсы для финансирования новых объектов. Есть, впрочем, и более пессимистический прогноз: ряд участников рынка уверены, что к 2007 году ситуация с новостройками лишь усугубится.
|
| Главные темы |
|
|
|
Лента заявлений
Комментарии
Обзор PR
СМИ ли надо?
На слуху
